房貸應該提早清償嗎?本息均攤和本金均攤適合怎麼還?

不少跟房貸比賽長跑的人,都想過怎麼還完的問題,30年的房貸很長,應該先背多久,然後再全部還清比較好?事實上利率不變的情況下,在銀行和客戶看來,償還金額會跟著貸款年限而改變,所以能不能提前還款這種說法,並不是真的問題,想買房的人不必過於煩惱。

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為什麼不要一次還掉房貸?

對一般人而言,市場上所有申請貸款的方式中,銀行房貸的利息最便宜,而且是許多人碰到的獲取難度、利率最低的一種不動產貸款,所以在大部分時候,最好不要提前清償債務,特別要避免為了降低利息總金額,自己一次還光光。

若是把錢都拿去繳給銀行,就不能留現金在身邊,最大限度利用資產,投入投資讓錢滾錢,賺入大於利息的收益,一個懂得理財的人,選出投資報酬率超過5%的商品,並不是太難的事,利用好的投資方式,投資報酬率來到10%不無可能,重要的是用心、主動搜索,一定能找到許多機會,以一個有理財知識基礎的人而言,每月慢慢還款反而較適合。

本息均攤和本金均攤,哪時還清較好?

假如真的想要提早全部清償,也要找出能省錢的期限,以30年的房貸為例,多久適合一次還掉?如果是本息均攤,最長是還款期限的1/2,不要超過15年,如果是本金均攤,最長則是還款期限的1/3,不要超過10年,在這些時間內還清,相對來說省錢,因為在房貸年限的期前,也就是1/2、1/3之內,趕快還掉最恰當,只是注意財務負擔會加重,除此之外,還款時間訂得太早,可能會因為違約繳交罰金。

當超過上面講的時間,便來到還款後期,根據銀行收取利息的方式,當貸款年限進入後半部分,這就表示一半以上的利息,甚至高達8成的欠款,已在前半部分中全數歸還,剩餘未還餘額大都是本金,這時再提前清償就沒什麼用了。

如何挑選適用的還款方式?

使用本金均攤的方式,可以減少還款利息,假設貸1000萬元、30年分期,基準利率1.81%,大概計算一下,本金均攤償還總金額為2966840元,本息均攤償還總金額為2722520元,本金均攤少繳利息244320元,只是前期每月還款負擔較沉重,本息均攤前期償還金額36019元,本金均攤前期償還金額為42681元,本息均攤月付金少繳6662元。

如果你的經濟狀況良好,那就沒有差別,不過不懂怎麼理財的情況下,無法靠投資補貼房貸利率,最好選擇本金均攤,尋求少繳一點總利息,若是理財能力強大,有辦法追上房貸利率,可以考慮本息均攤,讓潛在的收益發揮出最大效果。

還有一點,還沒結婚的情侶、好友,一起買房子,需要先訂好合約,處理房貸、共有持分、日後轉售等事項,並說明所有共有人的出資比例、沒繳貸款的補救方法、日後轉售時共有人之間權利義務,也要在辦理建物及土地所有人登記時,請代書註明個人持分比例,以免以後紛爭不斷,合約獲得公證後,還能預防為了問題打官司,申請房貸方面,可以請共同購買的人中,經濟能力好的一方擔任借款人,另一方擔任連帶保證人,除了表示一起負起責任,同時也較容易拿到好的方案。

經濟不景氣當前,保留現金抓住機會行動!

大多數人都是這樣想的,既然欠了一筆錢,便希望短期內清掉,這種想法其實有害無益,手裡拿著錢,乾脆拿去投資,不必急著衝去還清房貸,因為貸款年限若長達20、30、40年,處在通貨膨脹之下,資金減縮幅度超過利息總金額非常多,因此欠銀行的錢,能夠拖就盡量拖,即使你的現金很多,足以一次清償債務,也沒必要心急,同樣的錢最好用在投資理財,賺其他受益,等於變相用銀行的錢為自己增加收入。

許多人想不通其中道理,以為借錢就要趕快還錢,這不一定有好處,特別是現在經濟不景氣,手裡有現金,就有可能趁機撿便宜,賺到大錢的人,就是在經濟衰退時以現金為主,尋找機會去買景氣熱絡時,買不到的高級資產,而非只是存在銀行裡,這才是真正了解善用現金。

 

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