以房養老的運作方式是住房反向抵押貸款，這類借貸不太普遍，一般是退休人士急著用錢時使用，申請反向貸款也有應該注意事項，根據會計師汪光中的說明，反向貸款適合名下有自住房屋的退休族群，依照辦理規定，符合資格能夠申請該方案的人，必須年滿62歲，不可以累積欠下聯邦債務，並透過諮詢開會才能通過方案審核，其他條件狀況都一樣的申請人，若年齡往上加，借貸取得金額會隨之增加。
以房養老專案把房子變提款機
反向抵押房貸和普通房貸背道而馳，反向房貸申請者基本上名下都有房產，並留有殘值，如此一來，就能利用房屋產權借錢，向金融機購辦理抵押貸款，應付生活或其他雜支的開銷，至於領錢方式多種多樣，有一次提領、Line of Credit，和在選擇期限內每月固定提款，需要提醒一件事，反向借貸對於收入有一定條件，需要有能力自己繳納地價稅、房屋火險保費。
簡而言之，這種借款方式有一個明顯優勢，房子變成提款機，不只讓屋主能夠提錢使用，還能在自家住宅長長久久居住，等到住戶離世或想要另遷新居，無法再住時才結束，但原本屬於屋主的房產，或許不能過戶給後輩或別的繼承人。
假如辦理取得資金，什麼時候應該還清所有欠款?這有許多種情形，最後一位申請人離世；屋主售出原本自住的房子；需要住進療養院，只能永久搬出住宅，經過一年時間後；沒有繳納產業稅或房子缺少維護；房子轉為出租使用或宣告破產；房產被捐贈出去；新的房產所有權人增加，出現上面這些事項，借款人需要提前清償借貸債務。
退休生活還需要還款當然會有負擔，所以部分退休人士把小孩名字列入房子，開始下決定之前，建議家長應該先仔細考慮，小孩名字列入房子以後，如果家長要提供房產抵押借款，或進行重新貸款等行為，一定需要小孩簽名同意的步驟，進入下一個流程才不會卡關。
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