銀行房貸&二胎房貸的招數？

房貸怎麼貸最划算？銀行不會告訴你的八招

(今周刊撰文：洪佩玲)

上班族小倩月薪5萬多，房租每月租金大約2萬，生活雜支大約1.5萬，她每月預計可以存2萬元。由於她抱持不婚主義，所以想要買間套房自住，她身邊存款約300萬，買房預算預估約800萬，可拿出240萬，貸款七成大約560萬。以目前一般民眾貸款利率大約2％，前兩年寬緩期只還利息大約6200元，第三年本息攤還大約每月房貸要2萬多，在買房後，她的存款只剩下60萬了，她猶豫不知該不該買房子背負房貸壓力？

根據統計，國人購屋年齡平均為30〜40歲，也是人生經濟負擔最重的階段，台北市有近一半家庭的所得都是用來支付房貸。絕大多數的購屋者，房子都是買來當住家使用，應該養成本利攤還房貸的好習慣。因為選擇寬緩期繳款，只需要繳交利息不還本金，會讓多數的貸款戶覺得房貸負擔很輕鬆，而忽略合理的理財規劃，以致於等到寬限期過後，突然要還本金時，在財務調度上容易產生問題。

盤整三年的房市，在二○一七年呈現「價緩跌、量上升」的情況下，在建商讓利下，逐漸讓購屋者願意進入市場，房市成交量明顯攀升，很多民眾希望用最少的錢買到自己適合的房子，以下八大要點可以降低房貸戶的負擔。

要點一.

善用政府800萬元優惠房貸：政府對於首次購屋的民眾，提供不少優惠房貸，包括財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」，搭配內政部自購住宅貸款，和台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀，共8間公股銀行配合辦理，實施日期自99年12月1日起至107年12月31日止，必要時會加以延長此方案。民眾只要年滿20歲以上，不管已婚未婚，本人和配偶及未成年子女名下都沒有自用住宅才可已申請，每戶最高新台幣800萬元，貸款成數最高八成核貸，優惠貸款最長30年（含本金寬緩期3年）。

要點二.

貸款利率要依個人經濟能力挑選：目前金融機構推出的房貸專案，不論在利率、可貸成數及限制清償期間及手續費都有所不同，而且優惠利率期間大都只有前一年或前二年，期間屆滿利率均會調高，民眾在申辦貸款時可多詢問幾家金融機構，並且依照自己的經濟能力挑選適合自己的房貸專案，例如指數型房貸適合薪水固定的上班族，固定型房貸適合預算有限且規劃長期還款的首購族、雙薪家庭和預期未來升息導致利率走升的民眾，理財型房貸適合有理財規劃、短期投資、房屋修繕及備用金需求者，或是中小型企業人士，抵利型房貸適合有存款但希望保留資金運用彈性，不想提前還款，但希望降低房貸負擔者，保險型房貸適合家中只有一人是經濟主要收入者。

要點三.

增加對銀行的貢獻度：平常可將存款、信用卡、基金投資或保險商品等和固定往來銀行合作，藉此與房貸銀行加強緊密度，如果繳款信用度良好，在貸款往來的銀行可以讓銀行賺取除了房貸利息外的手續費相關收入，在日後與銀行爭取調降利率時，此類的優良客戶調降利率的機率相對比其他一般客戶好。

要點四.

提前還款可節省利息：在貸款還款期間，如果有多餘的金錢，如年終獎金、定存或儲蓄險保單到期，如果經濟能力許可下，提前清償貸款本金，本金減少，可節省部分利息支出。

要點五.

綁約爭取調降利率：可以爭取調降利率空間，可以與銀行約定某段期間內不提前清償，如果銀行同意綁約相對釋出優惠利率，但要協議試算綁約期間總共須繳多少利息？通常銀行策略是前半年或一年以低利率，但綁約期滿後利率可能比同業高，這點申請貸款前需事先瞭解清楚。

要點六.

把握自用住宅借款利息報稅扣除額30萬：如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，以當年實際支付的該項利息支出，應先扣除儲蓄投資特別扣除額後，以其餘額申報扣除，每年扣除額最高為30萬元。每一申報以戶為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有。

要點七.

利用銀行轉貸優惠專案：為了吸引優質的房貸戶，部份銀行祭出轉貸優惠方案。銀行通常都會提供只還利息、不還本金的寬限期大約二～七年，在寬限期內每貸600萬元，每個月只要付1萬元左右，有的銀行提出第一年利息全免等寬限優惠方案，許多人在寬緩期後，該開始還本金時，馬上繳不出幾乎是原本三倍的房貸。

要點八.

轉貸須核算成本：會運用到轉貸表示房貸要換家了，必須先塗銷設定再重新設定抵押，如果銀行利率過高必須轉貸到其他銀行時，應考慮轉貸後衍生的相關成本，例如塗銷費、登記設定規費〈借款金額*1.2*1/1000，1000萬*1.2*1000/1＝12,000元〉、代書費、轉貸手續費、代書費、房屋鑑價費及提前清償違約金等，相關費用至少幾萬元以上。據房貸業者估算，新貸的利率至少要比原貸利率低0.4％以上才划算，假設原本的銀行給房貸利率2.5％，除非其他家的利率低於2.1％，但會因為貸款金額多寡而不一定，假設借款1000萬〈1000萬*0.4/100〉，一年年息差4萬元。因為銀行提出的低利率只適用前一年、二年，如轉貸節省的利息低於轉貸所需費用，那就不需要浪費時間去轉貸了。

http://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201803300030/%E6%88%BF%E8%B2%B8%E6%80%8E%E9%BA%BC%E8%B2%B8%E6%9C%80%E5%88%92%E7%AE%97%EF%BC%9F%E9%8A%80%E8%A1%8C%E4%B8%8D%E6%9C%83%E5%91%8A%E8%A8%B4%E4%BD%A0%E7%9A%84%E5%85%AB%E6%8B%9B (節錄今周刊)

「銀行房貸」&「二胎房貸」？

近年各家的金融機構銀行業者們，為了爭取更多的「二胎房貸」業績，紛紛祭出無論是出國遊遊、留學、結婚、等需求，皆以用「二胎房貸」來吸引客人貸款，以利周轉、投資或整合負債。然而，「二胎房貸」和「一般房貸」有何差別？所謂「二胎房貸」，個人名下的不動產，已經設定第1順位的抵押貸款給銀行，(也就是在首次購屋時申辦房屋貸款)，如尚未還清，又臨時有資金周轉需求，就以這個不動產再向銀行申辦「二胎房貸」，設定為第2順位抵押，並且由銀行核定放貸額度。國泰世華銀行表示，要申請「二胎房貸」的先決條件，首先必須是名下有房子，而且第1順位房貸的繳息正常、沒有異常繳款紀錄等，至於第1順位房貸的額度多寡，也會直接影響「二胎房貸」的核貸額度。

舉例來說，一間價值800萬元的房子，第1順位的房貸，銀行通常核貸的額度約為8成（600萬元）左右，但是如要進行800萬元的設定，這時當要申請「二胎房貸」時，由於是在不用重新鑑價的狀況下，銀行通常會針對原本設定的800萬元額度，給予15%至20%的「二胎房貸」額度，也就是大約120萬元至160萬元之間的額度。

但，如果當時客人申辦是所謂的「100%房貸」，額度中的8成為一般房貸、另2成為信用貸款，這樣的狀況要再申請「二胎房貸」時，由於第1順位貸款已將房屋的設定佔滿，銀行基於風險的考量，除了必須壓低放貸的額度，有時根本就不予核貸。

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