已經在繳房貸的房主，碰到資金困難，通常會考慮再利用房屋價值，申請二胎房貸週轉，不了解的人應該想知道，申請過程怎樣?如何計算費用?是否存在風險?如果你正為此煩惱，本文將協助你了解相關事項，現在就跟著說明一次解決所有疑惑!
什麼是二胎房貸?
二胎房貸是指房屋貸款未還清的情況下，再次以該房屋為擔保品抵押，用於其他用途的借款方式，簡單來說，就是在已經擁有一套房產的情況下，再次以這套房產來貸款，取得某些方面所需資金，相比一般房貸，因為借款人已經將一套房產抵押出去，因此放款風險較大，利率相對較高，此外需要注意，如果還款不及時，可能導致擔保品被承辦機構拍賣。
需要什麼條件才能申請二胎房貸?
- 具有完整擔保品，即已經購買房屋並完成登記。
- 擁有良好信用紀錄，證明有能力按時還款。
- 通常要求固定收入來源，作為是否核准的依據。
- 年滿20歲，部分機構可能有不同的最低年齡要求。
- 提供身份證明文件、房屋及土地所有權狀、稅單、薪資明細等相關文件，證明身份和財務狀況。
- 部分銀行可能需要提供其他擔保文件，如擔保人的同意書、擔保物權證明等。
你知道二胎房貸的利率如何計算嗎?
計算方式是根據銀行的市場報價加上一定利差，並依照借款人條件、擔保品價值等因素，進行評估後決定，利差是參考信用評分、擔保品等因素，確定下來的風險費用，不同銀行房屋二胎各有一套標準，利率由以下幾項組成：
- 市場報價：貸款市場的報價利率，央行每季調整一次，是銀行利率的基礎，通常是看市場利率和自身風險水準，訂定相對應的利率。
- 利差：利差就是加碼利率，針對你的信用等、收入等條件，評估整體風險，並加入承辦成本計算後的費用，銀行計算加碼利率的方式各不相同。
- 機構內部政策：各機構會依照自身營運和策略調整最終利率，比如透過折扣優惠等方式吸引客戶。
銀行利率大都是機動利率，隨著經濟環境、市場變化，固定利率非常少見，民間借款利率則看房屋價值決定，約在1%-3%區間，利息比銀行稍高，但還款期間維持不變，方便借款人規劃財務。
二胎房貸的手續費有哪些?如何節省費用?
- 審批費用：對你的財務狀況、信用評分以及擔保品價值，進行評估產生的費用，包括房屋鑑價費、徵信調查費。
- 辦理費用：給予承辦機構的作業費費，包括開辦費、帳務管理費等，有時可透過優惠、活動減免。
- 政府規費：在地政機關設定登記，繳交的抵押權設定規費，費用是設定金額的千分之一。
以下是一些節省手續費的建議：
- 比較多家機構方案：各機構手續費用，大都有所不同，建議申請前，多找一些方案貨比三家，選擇最優惠的條件。
- 減少評估費用：如果對擔保品價值很有信心，可以自己進行初步估價，減少後續花費。
- 議價：詢問承辦機構時，可以試著進行議價，降低辦理費用和利率等成本。
如何辨別二胎房貸機構的好壞?
- 貸款利率：利率是非常重要的因素，一般來說，二胎房貸利率越低，成本越低，因此可以比較看看，選擇最低的利率。
- 放款額度：不同機構的核貸額度也稍有差異，應該考慮自己的需求，選擇最適合的額度。
- 手續費用：申辦房貸需要支付一些手續費，包括銀行審批、評估費用等，甚至民間借款也有代辦費，應該從不同機構中選擇最低的花費。
- 彈性還款方式：有些機構提供彈性還款選項，例如提前還款、短期週轉等，不是銀行都有寬限期，民間借款則幾乎不設限，這些都是考慮因素。
- 機構信譽：民間機構的信譽是辨別素質好壞的方法之一，可以參考他人經驗、網路評價，選擇信譽良好、穩定的公司。
二胎房貸可以延長還款期限嗎?影響因素有哪些?
還款期限通常由合約所規定，目前銀行年限最長15年，一般來說是固定，如果你想要延長期限，可以考慮以下幾個因素：
- 借款人信用評分：如果信用分數高，償還能力強，銀行會較願意延長期限。
- 房屋市值：房屋市值較高，代表更高的抵押價值，降低了融資授信的風險，較有機會拿到長年限
- 總體經濟環境：經濟環境不穩定，銀行可能考慮延長期限，減輕借款人財務壓力。
- 還款紀錄：借款人總是按時還款，顯示出信用良好的一面，減少銀行風險，就能討論看看。
銀行可能要求支付額外費用，例如手續費等，民間借款則沒有那麼多侷限，想延長或提前還款都很自由，不過期限變長，將增加最終支付的利息總額，做出決定之前，應該評估所有選項並計算所有費用。
如何避免二胎房貸違約?
- 適當選擇額度和期限：仔細評估能背多少債務，選擇能力範圍的額度和期限，不要將償二胎房貸還不了的貸款壓力加諸在自己身上。
- 事先規劃財務：確保自己有足夠能力，建議先進行財務規劃，包括收入、支出、儲蓄、投資等方面，以免因為經濟問題而無法按時還款。
- 建立良好信用：每次都要按時還款，避免出現遲繳情形，這可以培養信用紀錄，提高自己的評級，有利於未來辦理金融業務。
- 儲蓄應急基金：建立一筆備用的應急基金，處理臨時支出、緊急情況，可以避免因為意外支出而無法還款的情況。
- 定期檢查貸款狀況：還款期間多看財務紀錄，定期檢查收入和支出情形，注意每月截止日期，並檢查貸款餘額，確保沒有遺漏。
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