高利貸放款5大手法 民法第２０５條規定的 % 之…

  買房總是想買到最省，除了低頭期款的預售屋之外，還有潛銷期買房的額外折扣，可以拿到比行情稍低的定價，因此不少人會看這類建案，挑選想要的房型，然而潛銷期比預售屋更早，風險也會更大，民眾一頭熱下訂時，應該小心隨之而來的問題。   房屋潛銷期是什麼? 建案推出之後，將依序進入不同銷售階段，最早的階段便是潛銷期，這時候仍在籌備初期，但建商已開始進行宣傳推銷，方便有興趣的民眾提早下訂，挑選喜歡的樓層、位置、車位等，這種方式不算正式上架，只是在測試市場態度，了解價格是否符合買方預期，如果反應過於熱烈，建商就會認為價格仍有上調空間，如果反應冷淡，可能是價格過高，建商就會考慮下修售價，潛銷期的長短會反映市場活躍程度、物件的吸引力，當作後續銷售策略的參考。 舉例來說，房屋正式開賣之後每坪55萬元，這之前或許每坪只有53萬元，買家若認為房價還有上升空間，可以提早下手，支付幾萬元訂金搶占名額，以較低的價格買下房子，因此潛銷期對買方、賣方都很重要，影響他們的等待時間、定價行情，藉此判斷市場買氣，是否適合出手，不過要注意一點，潛銷期只是一個指標，實際售出時間可能因各種因素而有所不同。 房屋潛銷期大都多長? 潛銷期並沒有固定的期限，根據不同的市場和房屋有所差異，一般來說長達幾個月，在房地產市場熱門或房屋供應較少的地區，潛銷期相對較短，可能幾天或幾周內，便出現合適的買家來購買，然而在買氣冷淡或競爭激烈的地區，潛銷期相對較長，可能需要數個月的時間，才能吸引到買家並達成交易。 房屋的價格、地段、坪數、條件等特點，一樣會影響潛銷期的長度，如果一個建案的價格合理、地段好、設施完整，會更快受到買家關注，相反地，如果建案的訂價太高、地段不佳、需要大量事後修改，就要花更長的時間推銷，甚至乏人問津，由於時間長短受到多種因素的影響，每個建案的情況都不太相同，了解當地市場和房屋的具體銷售情況，能幫助買方尋找符合要求的物件。 潛銷期如何進行銷售? 潛銷期還在準備期間，賣方為了測試市場反應，會採取一些銷售策略，提高熱度並促進房屋出售，一些常見的方法，包含廣告和行銷，利用線上和線下媒體，如網站、報紙、雜誌等，宣告建案將公開，宣傳房屋的特點和優勢，吸引潛在買家的注意，或是研究定價策略，觀察當地市場價格，通過建案的特點、定位，制定合理售價，當然也會和代銷業者合作，協助介紹和推廣，處理交易相關事項。 如果銷售狀況不錯，建商會說建案大賣幾成，展現很搶手的樣子，好像現在不下手之後就沒機會了，民眾聽說建案大熱，可能怕錯失機會而加入行列，這樣更有利於提高價格，也是一種行銷手法，預售屋分成不同銷售時期，每次建商都宣稱即將售完，彷彿一直都很熱門，結果就是飢餓行銷，使民眾爭相詢問，便於趁機漲價。   什麼都沒有的潛銷期怎麼看房? 潛銷期間的建案，尚未拿到政府核發建照，房子還沒開始蓋，接待中心也在建造中，所以民眾去看房，現場沒有文宣、樣品屋，家具也不齊全，完全看不到房屋的外觀，代銷業者只會提供現有資料，大約描述設計、設施、周邊環境等，說明現在價格比正式公開的價格低，買方先付出訂金，開賣時就是這個定價，這個階段通常不接受議價，因為建商仍在測試市場，如果買方認為定價太高，就只能放棄下訂。   潛銷期房價一定比較便宜? 不一定，潛銷期房價是否比較便宜，取決正式開賣後的價格，影響因素包括市場狀況、供需平衡、建案定位、賣方的銷售策略等，某些情況下，預售屋可能以較高的價格出售，買方可以盡早撿便宜，原因包括賣方希望趕快賣掉房屋、市場行情持續上漲、大樓仍有許多戶數未出售、知道建案的民眾不多等，此外市場供應過剩的情況下，建商也會調低價格，增加建案的競爭力。 當市場熱度正旺的時候，如果買家眾多，剩餘戶數也有很多人問，正式開賣的價格大都比較貴，建商也會搭上熱潮，劃分多個期間興建，延長整體銷售期間，然後慢慢提高定價，碰到房市景氣不好的時候，買氣難以提振，越早買反而容易買貴，可以等到餘屋出清，爭取降價優惠的機會更大，不過這種情況較為少見。   潛銷期買房要注意什麼風險? …

今年28歲的阿敏有一間父親買給她的房子，平常除了自住之外，還將其中兩間套房出租出去，因此她幾乎可以說是不用工作就不愁吃穿。阿敏比同齡人更早擁有房屋，甚至是房東，每月光租金就可收3萬多，再加上父親給的零用錢，使她年近30卻從未吃過苦，還整日揮霍無度，但是日子並非總一帆風順。由於她的父親是個大忙人，在她即將28歲之際，父親因為心臟病過世了，但留下的產業阿敏卻一分都拿不到，反倒成了繼母跟她兒子的，阿敏就剩下這一間房了。 失去了父親的資助，光靠租金根本不夠花，只好到處打零工，卻總被辭退，每份工作待不到半年，讓阿敏心灰意冷，不過至少她還有一項技能，那就是直播帶貨。她了解到自己最擅長的就是直播，只是之前玩直播都是好玩罷了，並非專業的直播主，因此她需要錢買更多設備。 直播主貸款…