在需要額外資金的情況下，許多房屋持有者會考慮利用房屋進行融資，而現行市場上最常見的方案為「房屋二胎」與「房屋增貸」。這兩種貸款方式在條件、利率以及申辦流程上有著明顯差異，適用情境也不盡相同。透過完整了解房屋二胎與增貸的特性，您將能根據需求選擇最適合自己的方案。接下來，本文將以多個角度解析房屋二胎與房屋增貸的差異。
什麼是房屋二胎與房屋增貸？
基本概念解析
首先，我們需要了解什麼是房屋二胎和房屋增貸，兩者在概念上有著明顯的不同：
房屋二胎：
房屋二胎是指房屋擁有人在已經設定第一順位抵押貸款的前提下，利用房屋的剩餘價值向金融機構申請第二順位抵押貸款。這是一種藉由房屋殘餘價值來取得資金的方法，一般用於支付額外的緊急需要或大額支出。
- 條件特點：房屋二胎條件相較增貸審核標準稍微寬鬆，尤其適合無法變更原房貸合約或者一胎貸款尚未完全結清的借款人。
- 利率影響：因為二胎貸款的順位低於第一胎（優先清償權較後），風險較高，因此房屋二胎利率會略高於房屋增貸的利率。
房屋增貸：
房屋增貸則是指借款人在已經辦理第一順位抵押貸款的基礎上，向原金融機構增加貸款金額。與一般的貸款不同，增貸的條件與第一胎相同，並且和原本的貸款合約合併。
- 條件特點：房屋增貸條件偏向信用良好、收入穩定且擁有較佳房屋估值的借款人。增貸比較適合貸款利率較低、並且希望維持原一胎貸款條件者。
- 利率優勢：由於增貸仍然屬於第一順位抵押貸款，所以利率相對較低，適合長期用途資金規劃的需求。
房屋二胎與增貸條件的比較
在申請貸款方案之前，了解兩者的申請條件有助於評估自己的適合度。以下是房屋二胎與房屋增貸的條件差異：
房屋二胎條件：
- 借款人需具備房屋所有權，且房屋需可供設定第二順位抵押權。
- 第一胎房貸需已正常繳款至少 12 個月，或累積基本信用記錄。
- 房屋估值剩餘價值需足以支持二胎貸款。
- 信用狀況不佳也可嘗試民間貸款管道，但利率會更高。
房屋增貸條件：
- 必須向原貸款機構申請增貸，且第一胎房貸目前無重大違約記錄。
- 原有貸款利率需處於相對合理範圍，借款人需具備增貸額度的延伸能力。
- 房屋增貸僅適用於預留可增貸空間的房屋，通常需再次估價確認金額。
- 穩定的收入與信用分數是增貸成功的重要因素。
比較總結：
房屋二胎的條件比增貸稍微寬鬆，對收入穩定性要求不及增貸高，適合資金需求較大或急需周轉解套的借款人；房屋增貸則更注重信用記錄和一胎合約參數，適用於希望延續舊貸優勢的情境。
房屋二胎與增貸利率與額度差異
房屋二胎與房屋增貸在利率與額度設定上有明顯的差別，選擇前需根據成本計算進行評估。
房屋二胎利率與額度：
- 利率範圍：一般介於 7% 至 14%，相較於增貸的利率高出許多（增貸通常在 2% 至 5% 左右）。
- 額度範圍：房屋二胎額度通常根據房屋估值，最高可達估價的 80% 至 120%（需扣除一胎餘額）。
房屋增貸利率與額度：
- 利率範圍：因增貸屬於第一順位抵押，利率會與當初一胎貸款的水平保持一致，通常比二胎實惠。
- 額度範圍：增貸額度不會超過房屋再估價與原始貸款額度的差額部分，因此適合房價上升、增值空間大的房屋。
比較總結：
房屋二胎雖然額度上限較高，但利率成本也更高，適合短期資金需求；而房屋增貸利率節省，適合用於長期高效率的資金規劃。
如何選擇房屋二胎或增貸？
考量因素與實用建議
兩者之間的選擇取決於您的主要需求與資金用途，以下列出一些建議方向：
適合選擇房屋二胎：
- 需要快速取得大筆資金，且對利率要求不高。
- 原第一胎貸款利率較高，且無意重新整合合約條件。
- 房屋增貸空間不足，或無法滿足額外資金需求。
適合選擇房屋增貸：
- 原一胎貸款利率低，且希望受惠於相同條件的延伸貸款。
- 房屋升值後有明顯增貸空間，且貸款額度足以滿足現金需求。
- 信用評分良好，穩定收入可快速獲批。
房屋二胎與增貸的常見問題解答
Q1: 房屋二胎比較容易申請嗎？
A: 是的，相較於增貸，房屋二胎對信用和收入的標準稍低些，但利率會較高，需考量整體還款壓力。
Q2: 可以同時申請房屋增貸和二胎貸款嗎？
A: 原則上不建議同時申辦，因為可能會讓您的財務負擔過大，但依房屋價值與財務規劃，可與貸款機構詳細磋商。
Q3: 增貸後可以轉成二胎貸款嗎？
A: 增貸之後若需要更多的資金，可轉成二胎貸款，但會影響利率與條件，需確保計算方式符合您的財務需求。
房屋二胎與房屋增貸在用途、利率、條件和額度上各有優缺點，適合不同的資金需求與財務背景。若您急需高額短期資金，房屋二胎是理想選擇；而若希望以較低利率支應資金需求，房屋增貸則更加優越。在做出決定後，建議尋求專業貸款顧問的意見，根據個人的資產狀況與貸款需求，選擇出最佳方案，以達到高效益的資金管理。
第一貸 First Loan 公司由一支具備深厚借貸經驗的專業團隊所組成，成員皆在金融領域執業超過20年。隨著業務的擴展，公司涉足不動產投資、新屋中古屋買賣及仲介產業。我們的專業知識和豐富經驗，使我們能夠提供全方位的貸款服務，並特別專注於房屋二胎貸款。
我們的團隊融合了銀行端的專業鑑價人員，以及通過國家考試認證的地政士和債務整合專業人才，確保為客戶提供最優質的服務。在全台北、中、南、東地區，我們與超過三百家的鑑價單位及二胎房屋仲介公司合作，這使得我們能快速且準確地評估房屋的市場價值。
當涉及到申請房屋二胎時，了解房屋二胎利率、房屋二胎額度和房屋二胎條件變得至關重要。我們可以協助您做出最有利的借貸決策，幫助您避免房屋成為法拍物件。我們建議您先了解自己的財務狀況，或者將這個重任交給我們的專業團隊提供免費評估服務。確保每位客戶都能夠以最有效、最安全的方式達成資金運作是我們的目標。
