斡旋金
斡旋金通俗的講法為「議價保證金」，在不動產交易過程中具有非常重要的功能。在買賣的時候由買方提供斡旋金，對賣方表達購買的誠意，一旦雙方談妥買賣價格後，斡旋金會變成購屋定金，直接納入房屋總價當中。
斡旋金的重要性? 違約會怎樣?
下斡旋是房屋買賣的術語之一，當買方有意願購屋時，房仲會詢問是否下斡旋，一旦與賣方簽訂斡旋契約並且付了定金，賣方便不可隨意將房屋出售給他人，同時買方也不可輕易反悔，藉此保障雙方權益。
另外違約會有違約金的問題。如果是賣方違約，也就是談妥後決定不賣了，那麼賣方應當將斡旋金還給買方，並且再支付與斡旋金額相同的違約金給買方。
如果是買方違約，也就是賣方接受了議價，買方卻反悔，那麼除了斡旋金拿不回來之外，還需要多付一筆與斡旋金額相同的違約金。
斡旋契約會失效嗎?
該契約書除了明訂雙方的義務外，也會註明斡旋議價的期間，也就是議價期限，通常會設定三天至一週，一旦逾期且雙方皆未達成協議，斡旋契約則失效，買方可以拿回斡旋金，賣方也不會產生違約金。
已簽約但賣方未收錢 我可以終止契約嗎?
答案是可以的。雖然你已經與房仲簽訂了斡旋契約，並且支付斡旋金，但賣方尚未簽收斡旋金時，一旦買方突有其他的理由想終止，可以透過契約約定之方式通知「終止斡旋」，此時房仲必須將斡旋金全數返還。
斡旋金糾紛多 教你避開不良房仲陷阱!
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自動轉定
在斡旋契約中，有項自動轉定條款，意思是當屋主願意接受價格後，你支付的斡旋金會自動轉成定金，就不能反悔了。
但如果你突然不想買了，通知仲介後，有些仲介會為了賺斡旋金，會騙你屋主已經收了當定金了，不能反悔，因此把你的斡旋金給沒收。若想要避免此情況發生，建議電話通知房仲時，不要馬上說不買了，先詢問斡旋的情形，這樣他就無法馬上改口說謊了喔!
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代收定金
在合約中也有代收定金的條款，意思是如果買家出價達到賣家的底價，業者就會替賣家先收定金，之後如果你不想賣了，就需要賠償違約金的部分。
可是卻曾有賣家一次投了多家房仲，其中一間說已幫他成交，因此與其他間要終止斡旋，結果沒想到其中兩三間竟然說已經代收定金了，但在此之前房屋乏人問津，賣出後卻紛紛成交，使屋主不僅蒙受損失，還讓房屋成為糾紛案件。
為了避免此情形的發生，需在斡旋契約當中註明「任何代收定金，均須經本人確認並於斡旋或要約書上簽名後始生效力。」藉此杜絕任何黑心仲介的欺騙。
除了斡旋金 你也能簽訂要約書!
由於斡旋金太常出現糾紛，因此還有所謂的要約書，也能保障買賣雙方的權益，並且因不需要支付任何斡旋金，還能減少糾紛。
要約書是由內政部所提出，與斡旋金最大的不同，便是不需要支付任何金錢，只要買賣雙方相互承諾，並簽訂要約書後，即能履行議價之義務，不過若是在合約失效之前，有另一方違約，則一樣須付出違約金。
結論
呼籲想買房或賣房的民眾，對於任何契約的簽訂，都需要仔細審閱後才簽約，並且熟知其規則，另外盡量找信任的房仲幫忙，保障自身權益，才能讓房屋交易更安心。
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