高房價時代，買房年齡越來越晚，有些人急著入手房子，先買了便宜的舊公寓，可是即將邁入中老年，又覺得住起來不舒適，想要換成更好的房子，如果希望在銀行貸到好條件，最晚什麼時候該換屋?怎麼辦應對過渡期?
換屋學問大 常見哪些問題?
舊屋比新成屋好買，不過設備比較陳舊，像是沒有電梯、壁癌、漏水等，居住舒適度不佳，時不時就要檢查屋況，修補瑕疵，如果住家樓層在3樓以上，出入家門上下爬樓梯，對老人家也非常不友好，因此搬到新屋，成為非常重要的課題。
到了一定年齡開始計畫換屋，還要考慮各種狀況，例如購買什麼樣的退休宅、幾歲之前換屋是底線、之前住過的舊屋如何轉賣、賣掉房子的資金如何妥當使用，諸如此類的問題，不是1、2天就能解決，尤其申請銀行貸款，也要想辦法取得最好條件，因此事情沒那麼簡單，應該了解相關事項，建立起正確看法。
換屋如何選購第二間房子?
擔心自己年齡太大嗎?其實40歲買房來的及，不知道買哪一種房子，可以看一下地區價位，新成屋和中古屋價格相近的話，建議入手屋齡新的住宅，舉例來說，每坪價差3萬元以內，可以選擇新成屋，如果每坪價差多達10萬元，就要先掂量自己的荷包了。
歲數到了中年，選屋看新屋還是舊屋，並非主要重點，如果想挑到理想好屋，可以找屋齡15年以內，配備車位、電梯，且社區管理、設備完善的大樓，如果不知道如何開始，首先從大範圍進行篩選，像是劃分區域，剔除不需要的部分，然後再縮小範圍，列出自己的需要條件，從交通便捷、生活機能、居住品質等方面，選出適合的房子，下一步就是互相比較，在已掌握的選項中仔細對比條件，如果看到好幾個滿意的物件，就要根據優先順位，挑出最符合要求的房子。
輕鬆申請第二戶房貸的妙招!
換屋採取先買後賣的方式，優點是不用急著入住新家，等到房價行情好時，再轉賣舊家，不過除了自備款可能短缺外，申請第2戶購買住宅貸款，通常利率較高、成數較低，而且不提供寬限期，舊屋貸款因條件不佳，成數大多時侯偏低，相對來說也容易短時間還清，若手上現金充足，建議先還掉原本的房貸，減少自己現有的負債，這樣銀行才願意給出額度、利率優惠，讓案件順利通關。
買的房價高低影響很大，如果第2間房子的價位較高，也爭取到實際需要的成數，還款金額就會增加，買家應多加留意經濟壓力，每月保留一定收入來繳貸款，同時儲備一筆多出來的預算，如果第2間房子未超出預定金額，可以使用貸款多出來的錢，拿來添購家具、室內裝潢等，相比降低房貸利率更實用。
舊屋先租再賣應該怎麼做?
多出第2間房子，第1間房子就有發揮空間，50年內老公寓裝潢後，還是能賣出不錯價格，如果地點在精華區，清掉舊有物品，稍微整理一下賣相，一樣不缺乏買家，另外一個選擇是租賃，以租金報酬率而言，超過5%才有投資價值，當包租公、包租婆租給別人，如果評估後認為不值得投資，也可以找機會脫手賣掉。
40多歲才換屋，老公寓會不會賣不出去?這點不用太想太多，舊屋在市場上一直有買氣，由於居住坪數大、價格不貴等，總是有人願意入手，還沒出售前，建議先出租出去，等人出來議價，如果幸運獲得都更的機會，也能回心轉意，將舊屋改建成新大樓。
房子暫時轉賣為租，為了對租客有交代，可以把租金打個折扣，租賃時間不要超過1年，合約清楚說明配合事項，像是允許房東帶看房子，確定賣掉後，給房客多久準備時間，期限內打包搬走，不過有些房東突然通知，結果造成租屋紛爭，也讓租客心生不滿，最好能幫租客補貼部分費用，這樣大家都滿意，有了圓滿的收尾。
超過幾歲換屋是高風險族群?
既然打算開始換屋，越快行動越有利，因為不論人或房子，歲數增長都是不利條件，成數、利率都會隨之變差，高齡換屋的一個缺點，就是要多準備自備款，否則貸款成數太低、利率太高，希望改善條件時，銀行可能以房貸壽險做交換，或要求其他保證人，如果根本就不需要房貸壽險，借款人要小心考慮，由於各銀行評估結果不同，建議多問幾家，盡量透過協商爭取條件。
銀行審核房貸時，不只進行房屋鑑價，對借款人的年齡也有限制，依業內規定，房貸還款年限加上申請人年齡，不可超過75歲，年限會因年齡改變，如果想申請30年分期，不要超過45歲才買房，或找新成屋比較有幫助。
換屋沒辦法說換就換，不過居住品質太差、老年人生活不便、小孩不斷長大、壞鄰居屢勸不改，只能趕快收拾包袱搬家，換屋年齡最遲不要超過60歲，40、50歲比較剛好，太晚換屋很難改變生活習慣，整理搬家的風險很大，工程浩大容易出意外，而且銀行對60歲以上貸款限制多，除非財力證明達到標準，不然條件通常不如青壯年族群。
售屋課房地合一稅 怎麼無痛換屋?
換屋課徵的稅賦為房地合一稅，2016年後買入的舊屋，轉售將被課徵房地合一稅，屋主可以善用自住優惠稅率和重購退稅，藉此節省部分稅金。
- 自住優惠稅率：持有2年稅率為45%，2-5年稅率為35%，5-10年稅率為20%，10年以上稅率為15%，然而使用自住稅率僅10%，本人、配偶、未成年子女名下的住宅，設籍且居住滿6年，無出租、營業等情形，便符合自用住宅資格，享有400萬元內免稅、400萬元以上維持10%稅率的優惠。
- 重購退稅：不分先買後賣、先賣後買方式，舊屋買賣時間2年內，更換新屋為自用住宅，一旦買價比售價高，即全額退還，買價比售價低，可按比例退還，節稅非常有效，然而申請後須小心三件事，5年內不可移轉出售、不可用於出租或營業、不可遷出戶籍，否則退稅將全數追回。
現金付清買房 不怕夜長夢多
中年換屋最怕繳不完房貸，購買第2戶時，手邊資金足夠，一次付清最省事，不用背負房貸利息，如果申貸時預算不足，可以使用原有的房屋增貸，多籌一些錢，如果目前儲蓄還不夠，而且原有的房貸離清償有一段距離，最好先努力工作多存點錢，減輕已有負債，以免日後一起繳兩筆貸款，造成還款壓力過大，由於投資股票盛行，有些人鼓吹利用房貸買股，然而環境已改變，政府政策和經濟景氣都緊縮，財務槓桿換屋將是非常危險的作法。
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