中古屋貸款如何獲得更多資金?申貸必須注意的重點有哪些?

近來台灣房價漲幅一去不回,新成屋的價格一年比一年高,坪數也逐漸縮水,相比之下中古屋價位親民,同樣的價格能買到更大的坪數,成為不少首購族的首選,但中古屋若想申貸,可能要注意核貸金額不足的問題,避免出現資金短缺的狀況,不然原本買房的夢想,將變成一團混亂的噩夢。

中古屋屋齡很重要嗎?

房屋建材限制建物的壽命,所以一定要注意建材種類,建材決定建築結構的強弱,通常是採用磚造、加強磚造、鋼筋混凝土RC、鋼骨鋼筋混凝土SRC、鋼骨混凝土SC,目前住宅最常用的建材是鋼筋混凝土,部分老舊公寓可能是加強磚造,超過15樓的大樓才需要使用鋼骨鋼筋混凝土、鋼骨混凝土。
各種建材的耐用年限,磚造是25年,加強磚造是35年,鋼筋混凝土、鋼骨鋼筋混凝土、鋼骨混凝土是50年,房子的使用時間越長,屋齡越大,會減損原本的殘餘價值,影響到銀行核貸,承辦機構會評估殘值,房子剩下的使用年限不長,條件也不好的話,放款成數可能少於平均的7成。
此外屋齡還會影響還款年限,屋齡加上貸款年限不能超過50,若是超出這個標準,核貸風險將提高,放款成數將少於5成甚至無法過件,比如用屋齡35年的房子申貸,年限最長就是15年,超過40年的話,年限會比10年還短,建議買房時,選擇屋齡沒有大於20年的物件。

座落位置是提高成數的重點嗎?

假如屋齡太高,放款成數可能面臨削減的危機,這時候就要依靠地段來決勝負,一般來說成數大約落在6-7成,不過房子所在的位置,若臨近商業街、交通站點,或是位於蛋黃區裡面,將成為增加籌碼的優良條件。
像是捷運站就是一個明顯目標,位於站點500公尺之內的範圍,或是和相關設施相連的住宅,都有機會獲得8成的成數,若是位於蛋白區或地點過於偏遠,不但不易轉手,可貸金額還會往下掉。

貸款鑑價一定和房屋售價一樣嗎?

房市行情有或漲或跌的變化,銀行考慮到市價不穩的風險,通常內部鑑價比售價來得低,合約上的定價充其量只是個參考,尤其中古屋受到各種條件影響,核貸金額可能比買家想得低,鑑價將考慮到屋齡、座落地段、物件種類、現場狀況、週邊機能等因素,假如擔心借來的資金不夠用,拉高自備款額度是最有效的辦法。

 

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