討論都市更新時，不像其他建案，先蓋好再出售，土地上早已存在建物，單靠地主很難完成重建，因此需要和建商合作，這就是所謂的合建，尤其都市寸土寸金，有些建商會主動上門，詢問要不要一起合建，好處講得天花亂墜，然而話語真假難辨，民眾應該小心以對，最大保護自己的權益。
房屋合建是什麼?
合建包含地主和建商，地主有土地，建商有資金和技術，當地主需要重蓋房子，建商便負責出錢和施工，雙方再協議分配坪數或金額，等於各取所需，地主拿到新房子，建商拿到土地或資金，銷售利潤和實物的處理，根據合約有不同約定，這是最明顯的差異。
房屋合建常見那些方法?
- 合建分屋
地主和建商談好分配比例，各自取得應得的房屋和土地持分，包含坪數、車位數等，分開處理持有的部分，舉例來說，一棟大樓蓋120戶，地主拿6，建商拿4，按照這個比例，地主取得72戶，建商取得48戶，分別計算出售的收益，合建分屋的3種模式如下：
- 立體分層：樓層、戶數都一樣的大樓，依照戶別區分歸屬，假設每層樓有2戶，樓層數共15層，建商拿到15樓層的1戶，而地主則拿15樓層的另1戶，這樣分配就非常清晰，沒有模糊空間。
- 分棟分法：如果是規模較大的建案，建造好幾棟大樓，地主和建商可取得不同大樓，分開進行管理，假設總共有4棟大樓，地主拿2棟，建商拿另外2棟，處理上比較不會引發問題。
- 水平分法：按照樓層一刀切，作為區分的界線，假設總共14層樓，雙方各拿一半，地主拿1-7樓，建商拿8-14樓，位於人潮絡繹不絕的鬧區，地主大都會要求從1樓開始算，留下商業價值高的店面。
- 合建分售
房屋為建商持有，土地為地主持有，雙方個別出售自己的部分，建商和買方協議房屋買賣契約，交易自己蓋的房子，地主和買方協議土地賣賣契約，以持分的形式賣出，分別收取出售不動產的款項，地主和建商互不干涉，但計算成本、簽約過程會比較麻煩，因此這種方法較少使用，如果擔心衍生問題，可以統一交給建商管理，日後再計算款項的收入、支出。
- 合建分成
地主和建商共同售屋，約定利潤分配，簽下房屋和土地買賣契約後，依照比例區分款項，假設售價為2000萬元，地主拿6，建商拿4，地主取得1200萬元，建商取得800萬元，不過雙方對價格的看法不同，分配上容易出現爭議。
房屋合建對地主的好處?
面對重建的巨大成本，合建可以尋找資金來源，幫助地主排除資金問題，雖然有土地，但不一定有財力，即使向銀行申請貸款，金額也可能不足，而建商資本額大，和銀行也有合作關係，不用擔心蓋到一半沒錢。
建築過程中，還會碰到法規、施工、銷售等問題，需要專業人士幫忙處理，進行各方意見的調和，建商熟悉各方領域，擁有相關人脈，可以承受重建的風險，因此是地主的最好夥伴，然而合建並非毫無問題，像是地主非主要角色，公設比提高就會降低實際坪數，最重要的是選對建商，避免被人從中作梗，導致權益受損。
房屋合建注意哪些眉角?
建商擁有專業經驗和知識，如果目的不良，能以各種說詞掩蓋，遇到黑心業者話術欺瞞，一般人不容易立即識破，以下就來介紹注意事項。
- 條款有無終止日期
合約故意省略生效期限，因此不論發生什麼事，合約都是有效力的，假如建商倒閉了，即使地主沒有簽訂新合約，原建商依然能承接案子，地主直接失去選擇權，造成建案蓋不下去，此外檢視有無違約條款，註明不可隨意更改設計，防止建商自己改動原本規劃，例如縮減店面寬度、平面停車位變成機械車位等。
- 清楚註明違約懲罰
正式進入整合後，合約就要註明罰則條款，建商和地主的討論，大都是針對比例分配的部分，不會主動提起違約事項，地主可以自己要求，說清楚違約罰則，以免無期限拖延交屋，白白浪費數十年時間，像是約定好建照取得時間、開工時間、完工後多久交屋，這部分可以參考預售屋定型化契約，訂定拖延的處罰，建商也能提出免受罰的情況，相關內容最好請教專業人士，維護地主討論的立場。
- 無法申請危老容積獎勵
為了推進都市更新，危老條例設置容積獎勵，提高原建物的容積上限，然而建商卻可能拒絕申請，進一步詢問，理由卻是危老條例於2017年頒布，之前的合建案不適用，事實上危老條例並這條規定，不論是什麼年份的建案，符合資格便能申請。
- 信託條款隱藏陷阱
信託是銀行做為第三方，確保交易公平，然而太早申請好信託，將失去原本的用意，對樓層、戶數、格局、分配比例尚未取得共識前，先不要答應申請信託，不然日後建商隨意更動，信託銀行也無計可施，此外小心被安插可疑文件，曾有建商偷渡代刻印章授權書，其上註明所有建案相關申請，不得限縮印章授權範圍，地主不得有異議，一般人沒有知識背景，很難發現其中的可疑之處。
- 要求保密協議內容
如果是私下協商的內容，建商會要求保密，說是給的條件比別人好，請地主不要說出去，並且訂定保密條款，一旦曝光內容，談好的條件立即失效，誘騙地主不要放入信託，信託方案反而對建商有利，如果發生任何爭議，將依照合約內容實施，對地主來說相當不公平。
- 拆照和建照同時申請
拆除執照核發後，房子馬上會進入拆除程序，住戶必須搬出去住，動工之前，建案計畫、契約協商、權利分配等重要事項，應該全部取得共識，交予銀行信託，以免舊屋拆掉後，再也沒有討論的餘地，拆除、建造執照是分別申請，有些建商是先拆掉再建屋，讓地主無法反悔，就算違反承諾，你也拿他沒辦法，所以最好一起申請拆除、建造執照，拆完後立即銜接建造工程，不要留下空檔時間。
為什麼房屋合建不能省略信託?
合建案申請銀行信託，可以確保雙方執行內容，協助整個建案順利落幕，信託保障建案相關內容，包含地主和建商根據約定取得分配比例、工程款用於正確用途、不可任意修改合約、不可強制執行信託財產、委託人死亡不影響信託關係等，如果建商不幸倒閉，受託銀行能請其他建商繼續蓋完，隨著各項工程完成，信託專戶逐一支付款項。
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